Om ons een weg uit de wooncrisis te banen moeten we ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar naast nieuwbouw kunnen we ook kijken naar innovatieve manieren om de bestaande woningvoorraad intensiever te gebruiken. Hoe meer huishoudens je in de bestaande voorraad kunt huisvesten, hoe minder je bij hoeft te bouwen. Dit vraagt om aanpassing van bestaande procedures en regelgeving. Tussen droom en daad staan niet alleen praktische bezwaren, maar ook veel wetten en regels.

Ruimte genoeg?

Gesprekken over problemen op de woningmarkt gaan vaak over gebrek aan woonruimte. Over mensen die geen huis kunnen vinden of die noodgedwongen bij anderen moeten inwonen. Toch woont de gemiddelde Nederlander volgens het CBS momenteel op 65m2 per persoon. In 1900 was dat nog 10m2 per persoon. Niet alleen wonen we ruimer dan onze overgrootouders, we wonen ook ruimer dan mensen in andere landen: in Duitsland en België ligt het gemiddeld zo rond de 45m2. 


Dat we gemiddeld genomen ruim wonen heeft veel te maken met de dalende woningbezetting. In 1950 woonden er gemiddeld 4,5 personen in een huis. Nu 2,1. In ongeveer 40% van alle huizen woont zelfs maar één persoon. De stijgende woonruimteconsumptie hangt samen met modernisering en verworvenheden van de moderne maatschappij zoals luxe, privacy en individualisering. Een andere oorzaak is de vergrijzing. Er zijn de afgelopen jaren veel senioren bijgekomen in ons land. Veel van hen zijn ‘empty-nesters’. Met zijn tweeën of alleen wonen zij in het huis waarin ze voorheen met een heel gezin woonden.

 

Deze onderstaande grafieken geven de verandering van samenstelling van huishoudens in de afgelopen 25 jaar. Bron: CBS

P00010991
P00010990

Inzetten op doorstroom van huishoudens van een voor hen te grote woning naar iets kleiners kan, maar dan moet zo’n woning er wel zijn. Bovendien zijn veel mensen gehecht aan de plek waar ze al lang wonen, waardoor ze niet weg willen. Een alternatief is nadenken over manieren om meer mensen in al bestaande woningen te laten wonen. Hoe kunnen we de bestaande ruimten slimmer benutten in plaats van woonruimte uit te breiden? Niet alleen biedt dit meer mensen snel onderdak (sneller dan bij nieuwbouw), het verlicht ook direct de druk op de woningmarkt. Er ontstaat namelijk meer ruimte voor bezinning. Op welke manier is nieuwbouw nog wel nodig, maar ook waar, en voor wie?

 
Samenwonen stimuleren

Als meer mensen zouden samenwonen zou het woningtekort dalen. Je kunt mensen niet dwingen om samen te (gaan) wonen, maar misschien kunnen we het mensen die het willen wel makkelijker maken. Bijvoorbeeld twee partners die, ook financieel, één huishouden vormen, of ‘gewone’ vrienden die willen samenwonen zonder dat ze een huishouden vormen. In de praktijk blijkt dat regelgeving dit vaak, al dan niet bedoeld, ontmoedigt.


Samenwonen kan grote financiële gevolgen hebben. In Nederland zorgt de ‘kostendelersnorm’ er bijvoorbeeld voor dat mogelijke financiële voordelen van samenwonen verdwijnen, doordat de gezamenlijke uitkering evenredig omlaag gaat. Een alleenstaande ontvangt bijvoorbeeld een hogere bijstands- of AOW-uitkering per persoon dan samenwonenden. Ook kun je als samenwonenden worden gekort op je zorg-, huur- of kinderopvangtoeslag. Deze financiële overwegingen kunnen maken dat mensen besluiten niet te gaan samenwonen. En als minder mensen samenwonen, betekent dat dus een grotere vraag naar woningen. 

P00010825

Ook mensen die geen huishouden vormen willen soms samenwonen. Bijvoorbeeld om kosten te besparen of om wat aanspraak te hebben. Sinds een paar jaar kennen we het fenomeen ‘Friends Wonen’, waarbij meerdere vrienden, vaak twee of drie, samen een woning delen. Aanvankelijk werkten veel gemeenten en corporaties mee aan het mogelijk maken van dit concept door bestaande regels en procedures aan te passen. Recentelijk lijken gemeenten juist weer nieuwe regels in te stellen om Friends Wonen te ontmoedigen. In de Amsterdamse huisvestingsverordening zijn bijvoorbeeld wijkquota ingesteld voor Friends Wonen. Verhuurders moeten aan strengere regels voldoen en alle huurders moeten een eigen huurcontract hebben. Zo wil de gemeente leefbaarheidsproblemen voorkomen en kamerbewoners beter beschermen. In praktijk maakt dit het Friends woonconcept minder aantrekkelijk.

 
Inwonen: terugkeer van de hospita?

In veel huizen zouden meer mensen kunnen wonen die niet met elkaar samenleven. Vroeger was het bijvoorbeeld niet ongebruikelijk voor vrijgezellen, en soms zelfs voor jonge gezinnen, om in te wonen bij een hospita. Voor de huurder een doorgaans tijdelijk en betaalbaar dak boven het hoofd, voor de verhuurder een aanvullende bron van inkomsten en misschien ook wat aanspraak en levendigheid in een anders groot, leegstaand huis. 


Tegenwoordig komt inwoning bij een hospita minder voor. Regelgeving speelt hier zeker een rol in. Huurbescherming kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat iemand geen hospita wil worden. En ook voor een bank kan huurbescherming reden zijn om geen toestemming te willen verlenen aan (gedeeltelijke) verhuur van een koopwoning waarvoor een hypotheek is afgesloten. Verhuur kan leiden tot waardevermindering of complicaties bij eventuele gedwongen verkoop. Dankzij huurbescherming kunnen huurders namelijk niet zomaar worden uitgezet.


Ook als het wel mag van de bank kan gedeeltelijke verhuur van een woning onaantrekkelijk zijn vanwege fiscale consequenties. Denk aan verminderde aanspraak op hypotheekrenteaftrek of negatieve effecten op een bijstandsuitkering, omdat huurinkomsten daar direct op in mindering worden gebracht.


“Terugkeer van de hospita kan ook eenzaamheid van ouderen of alleenstaanden tegengaan.”


Photograph

Een ‘terugkeer van de hospita’ zou niet alleen zorgen voor drukverlaging op de woningmarkt en minder ruimteverspilling van grote woningen. Het zou ook maatschappelijke doelen kunnen bieden. Eenzaamheid onder ouderen komt steeds vaker voor. Samenwonen of inwonen kan deze eenzaamheid tegengaan. Toch worden deze woonvormen door regelgeving ontmoedigd, wat er voor zorgt dat overconsumptie van ruimte indirect wordt gestimuleerd. In sommige landen zien we juist het omgekeerde: te ruim wonen wordt belast. Engeland kent bijvoorbeeld een ‘bedroomtax’, die zogenaamde ruimwoners extra belast en in Vlaanderen bestaat een ‘onderbezettingsvergoeding’ voor ruimwoners in sociale huurwoningen.


Verkameren en splitsen

De genoemde voorbeelden gaan over het delen van dezelfde woning door meerdere personen of huishoudens. Maar je kunt bestaande woningen ook ‘opdelen’ in meerdere woningen, waarbij in elk van die woningen vervolgens één huishouden woont. Ook daarmee maak je slimmer gebruik van de bestaande woningvoorraad. Twee manieren om woningen op te delen zijn verkameren en splitsen. En ook hier blijkt regelgeving cruciaal. 

“Met ‘verkameren’ wordt gedoeld op het opdelen van woningen in kleinere eenheden of appartementen. In de meeste gevallen gaat het om eengezinswoningen. Dit zie je veel in studentensteden, maar het komt ook voor in gebieden met veel arbeidsmigranten. Één (grote) woonruimte wordt juridisch omgezet in meerdere zelfstandige woonruimten.” 

Photograph

Met ‘verkameren’ wordt gedoeld op het opdelen van woningen in kleinere eenheden of appartementen. In de meeste gevallen gaat het om eengezinswoningen. Dit zie je veel in studentensteden, maar het komt ook voor in gebieden met veel arbeidsmigranten. Één (grote) woonruimte wordt juridisch omgezet in meerdere zelfstandige woonruimten. Hierdoor wordt de woningvoorraad dus zonder nieuwbouw uitgebreid. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren maatregelen getroffen om verkameren tegen te gaan. Vaak met als doel overlast en druk op voorzieningen te beperken. Er wonen immers meer mensen in dezelfde ruimte. Steden als Enschede, Groningen en Den Haag hebben verkamering al helemaal verboden en veel andere steden kennen gedeeltelijke verboden of quota. 


Het verkameren van een woning betreft primair een juridische splitsing. Toch zullen er meestal ook bouwkundige aanpassingen gedaan moeten worden. Het bouwtechnisch splitsen van woningen is ook een optie om de bestaande woningvoorraad intensiever te benutten. Bij deze vorm wordt er van één woning twee of soms zelfs drie woningen gemaakt. Elke nieuwe woning beschikt over eigen voorzieningen, een eigen voordeur en een eigen adres. Uit berekeningen in de Woon-toegankelijkheidsmonitor blijkt dat er potentieel meer dan 500.000 koopwoningen gesplitst zouden kunnen worden. Toch worden er in Nederland jaarlijks maar zo’n 3.000 woningen gesplitst. Hier ligt dus een enorme groeimarkt. Een initiatief dat hierop inzet is ‘Statiegeld op de Jeugd’. Zij transformeren eengezinswoningen van ouderen in betaalbare appartementen voor jongeren. Ouderen dragen zo bij aan uitbreiding van de woningvoorraad, hebben wat aanspraak van ‘nieuwe buren’ en kunnen door te splitsen een deel van het in hun woning opgebouwde vermogen activeren.


Benut de woningvoorraad slimmer

Niet alleen nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan een weg uit de wooncrisis. Ook het slimmer benutten van de bestaande voorraad maakt het woningtekort kleiner en verlicht de vraagdruk. Samenwonen makkelijker maken voor mensen die dat willen verdient daarom meer aandacht. Of het nu gaat om gezinsleden, vrienden of kamerhuurders, en of de woning nu 1 woning blijft, of wordt verkamerd of gesplitst: veel bestaande wet- en regelgeving beperkt de mogelijkheden om de huidige woningvoorraad intensiever te gebruiken. Zulke regels kennen hun eigen achtergrond en logica, maar om de woningcrisis op te kunnen lossen is het raadzaam ze opnieuw tegen het licht te houden.



> Terug naar de andere themaverhalen


> Naar het volgende themaverhaal