Werkgelegenheid is geen sexy onderwerp meer. In het verleden probeerden lokale politici stemmen te winnen met beloftes over meer bedrijven en meer banen, maar nu de werkloosheid extreem laag is zijn deze beloftes niet meer relevant en win je er geen stemmen meer mee. Wonen en de energietransitie staan in de spotlights. En hoewel die onderwerpen maatschappelijk zeer relevant zijn, moeten we de lokale economie zeker niet vergeten. De krapte op de bedrijfsruimtemarkt is enorm en belemmert bedrijven in hun ontwikkeling. In dit themaverhaal lees je wat er aan de hand is en waarom juist lokale bedrijvigheid meer aandacht verdient.

De bedrijfsruimtemarkt groeit uit haar jasje

Het gaat uitstekend met de vastgoedbedrijfsruimtemarkt: veel vraag, nauwelijks leegstand en er worden goede rendementen behaald. Maar het succes heeft ook een keerzijde. Gebruikers ervaren toenemende krapte en huurstijging. Dit leidt tot nieuwe zorgen. Bedrijven hebben grote moeite met het vinden van geschikte locaties. En op bestaande locaties ontbreekt het steeds vaker aan perspectief om te kunnen uitbreiden of vernieuwen. Zeker in de huidige tijd speelt dit enorm. Toeleveringsketens veranderen snel en ook willen veel bedrijven kunnen meegroeien met hun e-commerce activiteiten.


Het resultaat is een grote behoefte aan nieuwbouw. De laatste jaren zijn er vooral veel nieuwe distributiecentra bijgekomen, maar dat is niet genoeg. Bovendien verlopen nieuwe ontwikkelingen steeds moeizamer. Een belangrijke reden is het gebrek aan geschikte gronden. Ook neemt lokaal verzet toe. De term ‘verdozing’ wordt te pas en te onpas aangehaald om te onderstrepen hoe ernstig de situatie is. Hiermee wordt bedoeld dat het landschap erop achteruit gaat en dat de bedrijfshallen als lege dozen met weinig economische meerwaarde beschouwd moeten worden. Hoewel bezwaarmakers soms een punt hebben handelen ze vooral uit eigenbelang. Het Nimby-principe (‘not in my backyard’) doet zich voor: wel de lusten van pakketten en goederen, maar niet de lasten van bedrijvigheid.

 

“Gebrek aan geschikte gronden en lokaal verzet zorgt ervoor dat het ontwikkelen van nieuwe distributiecentra moeizaam verloopt.”

 

Photograph

Toch is het feitelijke beeld meer genuanceerd. Zo is het ruimtebeslag van Nederlandse distributiecentra veel kleiner dan vaak wordt gedacht en werken huurders vaak met geavanceerde technologieën. Bovendien zijn de eigenaren achter de panden vaak kapitaalkrachtig en beleggen zij voor de lange termijn. Dit betekent dat ze een voorkeur hebben voor moderne, hoogwaardige gebouwen, die niet alleen vandaag, maar ook morgen goed in de markt liggen. Om deze reden worden nieuwe distributiecentra en bedrijfspanden steeds vaker circulair ontwikkeld en energieneutraal gebouwd. Met zonnepanelen, groen op het dak en ruimte voor ecologie. Ook vanuit de overheid worden de eisen op dit vlak steeds strikter. Op nieuwe en bestaande bedrijfsdaken met een oppervlak groter dan 250 m2 – en dat hebben bedrijfspanden al snel – geldt vanaf 2025 de verplichting om zonnepanelen te plaatsen. 


Lokale economie verdient meer aandacht van de politiek

Snel meer ruimte voor nieuwe bedrijvigheid is van groot belang. Het aanbod, klein én groot, is namelijk al langere tijd te krap. De politiek lijkt zich hier niet erg druk over te maken. Met het coalitieakkoord 'Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst’ wordt ruimtelijke ordening weliswaar meer centraal georganiseerd dan eerst, maar het Rijk blijft vooral kaderstellend. De focus ligt op volkshuisvesting (inclusief opvang van statushouders) en ook voor de aanpak van leegstand in winkelgebieden wordt geld vrijgemaakt: een budget van € 100 miljoen. Voor kantoren en bedrijvigheid zijn de plannen weinig concreet.


Ten aanzien van bedrijvigheid biedt het ‘Programma Mooi Nederland’, dat het Ministerie van BZK in juli 2022 publiceerde, meer houvast. Vanuit grote maatschappelijke opgaven wordt gekeken hoe Nederland het best ingericht kan worden, met als ambitie om ruimtelijke kwaliteit meer centraal te stellen. Vanuit het perspectief 'ordende netwerken voor energie en (circulaire) economie‘ wordt gewezen op het belang van grootschalige bedrijfsvestigingen. Dat levert de volgende ambitie op: “Clustering realiseren op de juiste plekken vanuit de netwerken voor economie en energie én zoeken naar oplossing voor locaties die zorgen voor goede inpassing en combinatie met andere geschikte functies”. Met andere woorden: het Rijk gaat de regie voeren voor realisatie van nieuwe grootschalige clusters, terwijl bij bestaande locaties de regie gericht wordt op het tegengaan van te eenzijdig aanbod (monofunctionaliteit). 


De regie van de overheid is dus beperkt, wat ook maakt dat gemeenten in belangrijke mate verantwoordelijk blijven voor de uitvoering. Zeker als het gaat om bedrijvigheid buiten de grote clusters. Gemeenten hebben echter moeite met die uitvoerende rol. Bovendien concurreren lokale economie en bedrijvigheid lokaal vaak met woningbouw. De lokale kiezer ervaart dat er meer dan genoeg banen zijn, maar vooral veel te weinig betaalbare woningen. Daarom wordt door gemeenten vooral ingezet op woningbouw en vertrekken bedrijven uit de stad. Maar ook buiten de stad kunnen bedrijven moeilijk een plek vinden. Ook daar is nauwelijks aanbod van bedrijfspanden die groot genoeg zijn, van voldoende kwaliteit en tegen een acceptabele prijs. Als er vervolgens wordt gesproken over nieuwbouw buiten de stad ontstaan er allerlei nieuwe problemen zoals vergunningen, milieudiscussies en capaciteitsproblemen op het energienet.

 

“Juist nu de bedrijfsruimtemarkt in de belangstelling staat van beleggers, lijkt het een ‘vergeten’ markt te worden.”

 

Photograph

Meer regie op alle soorten bedrijvigheid

Vanuit de overheid gaat momenteel veel aandacht naar woningbouw en verduurzaming. Dat is goed, omdat het grote en urgente opgaven zijn. Maar uit het verleden weten we dat te eenzijdige beleid op termijn ook problemen geeft. Zowel in als buiten de steden kan het leiden tot (te) monofunctionele gebieden en met het wegtrekken van bedrijven uit de stad wordt ook de afstand tot de arbeidsmarkt alsmaar groter. De paradox is dat juist nu de bedrijfsruimtemarkt in de belangstelling staat van beleggers, het een ‘vergeten’ markt lijkt te worden. Door de beperkte leegstand en lage werkloosheid lijkt het alsof er geen problemen zijn. Maar uitdagingen zijn er wel, want ook bedrijfsterreinen moeten vernieuwen. Het echte probleem is dus dat er vaak geen lange termijnvisie is. Niet vanuit het Rijk en ook niet bij de meeste gemeenten. Voor de toekomst van bedrijven moet beter worden gekeken naar waar behoefte aan is. We schetsen een aantal varianten met een belangrijke regierol voor de overheid.

P00010849

1  Landschappelijk inpassing

De strikte scheiding tussen stad en platteland raakt achterhaald. Wij pleiten niet voor massaal bouwen in het groen, maar wel voor een andere zienswijze. Het gaat om meer natuurinclusief ontwikkelen. Met gebruik van natuurlijke materialen (biobased), ruimte voor groen en water en (minimaal) energieneutraal gebruik. Stapelen van functies (natuur op het dak) kan ook een oplossing zijn. Zorg dat de omgeving geen last ervaart van bedrijvigheid!

2  Meer aandacht voor kleine bedrijven

Bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid. Vanwege agglomeratievoordelen, maar ook vanwege de overgang naar de circulaire economie. Het Rijk zet nu vooral in op clustering van grootschalige bedrijvigheid (zoals logistiek). Maar dit mag niet ten koste gaan van kleinschalige bedrijvigheid. Belangrijk is dat ook kleine bedrijven perspectief wordt geboden om zich ergens te vestigen en om te kunnen samenwerken met andere bedrijven!

3  Multifunctioneel ruimtegebruik

Met name in steden concurreren bedrijven met woningen en worden ze de stad uit gedrukt. Terwijl steeds meer bedrijven juist verduurzamen. Zowel qua productie en transport als het gebouw. De overgang naar de circulaire economie betekent dat bedrijvigheid minder overlast zal geven en daarom ook niet per definitie buiten de stad geplaatst hoeft te worden. Wonen en werken zouden dus in het stedelijk gebied weer meer gemengd kunnen worden. Functiemenging past bovendien in een bredere marktbeweging. Het is goed voor de aansluiting met de arbeidsmarkt en zorgt voor meer vitale gebieden.

Houd oog voor nieuwe bedrijfshuisvesting

Na een lange periode van economische groei en door veranderingen in de toeleveringsketens staat de bedrijfsruimtemarkt er uitstekend voor. De keerzijde van het succes is dat de markt uit haar voegen barst en dat nieuwbouw steeds vaker op weerstand stuit. Het wordt tijd dat politici meer om gaan zien naar bedrijven, zodat ook zij vooruit kunnen kijken naar de toekomst.



> Terug naar de andere themaverhalen

 

> Naar het volgende themaverhaal