Gemeenten spelen een belangrijke rol in het realiseren van wooncoöperaties. In dit artikel vertelt Sander Voogt van de gemeente Amsterdam hoe specifiek beleid wooncoöperaties kan helpen opstarten.

Amsterdam heeft sinds een aantal jaar specifiek beleid voor wooncoöperaties. Bij het maken daarvan waren vier dingen belangrijk: bestuurlijke ambitie en commitment, beschikbaarheid van kavels, een financiële stimuleringsregeling, en bereidheid om informatie te delen en projecten te begeleiden vanuit de gemeentelijke organisatie.


Het is niet niks voor een groep toekomstige bewoners om samen verantwoordelijk te zijn voor de ontwikkeling van een miljoenenproject. Het is een intensief traject, waarbij een groep veel moet leren, en samen moeilijke besluiten moet nemen. 


Selectie

Door specifiek beleid te maken hoeven wooncoöperaties in Amsterdam niet te concurreren met commerciële projectontwikkelaars om kavels. Alleen wooncoöperaties die zich kwalificeren voor de gemeentelijke wooncoöperatiekaartenbak mogen meedoen aan selectieprocedures voor wooncoöperatiekavels. Om opgenomen te worden in de kaartenbak moeten zij officieel zijn opgericht, een goede visie hebben ingediend, en een intakegesprek hebben gevoerd met de gemeente waaruit blijkt dat ze overzien wat er komt kijken bij het ontwikkelen van een project.


Businesscase

Tijdens het selectieproces voor een kavel werken wooncoöperaties hun visies verder uit en snijden ze die toe op de betreffende kavel. Belangrijk bij de beoordeling is of een groep duidelijk kan maken waarom zij de meeste meerwaarde heeft om de betreffende kavel te ontwikkelen, en of zij een realistisch beeld heeft van wat financieel haalbaar is. Binnen korte tijd moet een groep daarna namelijk een haalbare en voldoende stevige businesscase maken om deze financierbaar te maken. Dat vergt veel van een groep, maar vergt ook van een gemeente dat zij de groep hier gedurende het selectie- en ontwikkeltraject in begeleidt.


Stimuleringslening

De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren samen met andere stakeholders gepionierd om wooncoöperaties mogelijk te maken. Een belangrijk aspect daarbij is de beschikbaarheid van een stimuleringslening. Zodra een groep de selectieprocedure voor een kavel in Amsterdam succesvol heeft afgerond met een haalbare businesscase en een optieovereenkomst met de gemeente heeft gesloten kan zij de lening aanvragen. De lening maakt het mogelijk om de ontwikkelfase te bekostigen, de businesscase sluitend te maken, en hoofdfinanciering bij een bank te verkrijgen. Banken financieren namelijk nog niet 100%.


Amsterdam heeft in totaal 33,5 miljoen euro voor stimuleringsleningen beschikbaar gesteld, goed voor circa 700 woningen, 50.000 euro per woning. De eerste twee projecten daarvan zijn reeds opgeleverd, drie projecten zijn momenteel aan het bouwen, vijf projecten zijn vergevorderd met hun ontwerp, één selectieprocedure is onlangs van start gegaan, en voor drie kavels start de selectieprocedure naar verwachting binnen twee jaar. 


Landelijk stimuleringsfonds

Het is goed om te merken dat steeds meer gemeenten een eigen wooncoöperatieproject of -programma willen opzetten. Wat daarbij helpt is dat het ministerie van BZK een landelijk stimuleringsfonds voor wooncoöperaties aan het ontwikkelen is, zodat gemeenten dat niet langer afzonderlijk hoeven te doen. 


Wanneer je als gemeente een wooncoöperatieproject start, heb je niet zoals bij reguliere projecten te maken met een groep professionals van een commercieel bedrijf, maar met een enthousiaste groep particulieren die naast hun baan, meestal in een heel ander vakgebied, en zonder substantiële eigen inleg en ervaring veelal uit idealistische motieven een woonproject willen ontwikkelen. Dat heeft iets heel moois, maar ook iets kwetsbaars. Het vergt extra aandacht van gemeenten bij het opstarten en commitment om er een succes van te maken. Gelukkig dat dit in Amsterdam het geval is!