Winkelmarkt

Geen eenduidig beeld

De winkelvastgoedmarkt laat in 2024 een aantal hoopgevende signalen zien. In hoofdwinkelstraten is het vaker ouderwets druk: consumenten kopen meer producten en detaillisten zien hun omzet stijgen. De vraag naar winkelruimtes trekt hierdoor ook weer aan en voor sommige locaties zouden zelfs wachtlijsten bestaan. De tijd waarin we bang waren voor massale huurverlagingen en afwaarderingen van winkelpanden lijkt eindelijk achter ons te liggen.

De realiteit is meer uitdagend. Het gaat misschien iets beter in de retail, maar voor veel ondernemers is de stijging van lasten een probleem. Niet voor niets waarschuwden economen van Rabobank afgelopen maand voor een toename van het aantal faillissementen tot 2027. Daarnaast blijft online winkelen de komende jaren marktaandeel veroveren. Beleggers, voor wie het glas halfvol is, zoeken in deze markt naar koopkansen, zoals een pand met een aantrekkelijke rendement-risicoverhouding, op een goede locatie en met een toekomstbestendige ondernemer als huurder.

Wie wil begrijpen wat winnaars en verliezers zijn in het winkellandschap kan het best beginnen door te kijken naar de ontwikkeling van de leegstand in verschillende typen winkelgebieden. Grote recreatieve stadscentra presteren vaak goed, net als veel wijkcentra, solitaire supermarkten en woonboulevards. Die laatste categorie zal de komende jaren bovendien profijt hebben van de hogere productie van nieuwbouwwoningen (zie figuur 'Leegstand stadcentra naar inwonertal plaats').

Ondanks optimisme loopt de leegstand op

Ondanks alle hoopgevende signalen daalt het totale aantal winkels nog steeds. Dit zien we terug in de totale ontwikkeling van de winkelleegstand, die afgelopen jaar weer toenam. Zowel in aantallen lege panden als in vierkante meters is de beweging zichtbaar. Bij de ontwikkeling naar de duur (zie figuur hieronder 'Leegstand naar duur') valt op dat de kortlopende leegstand (tot 1 jaar leeg, ook wel frictieleegstand genoemd) oploopt doordat er meer uittreders zijn en doordat het aantal faillissementen toeneemt. Op zichzelf is dit niet zorgwekkend. Voor veel lege winkels zal binnen afzienbare tijd een nieuwe huurder worden gevonden.

De ontwikkeling van de structurele leegstand is belangrijker. Dit is de leegstand waar de markt niet of nauwelijks interesse voor heeft. Overaanbod dus. Dit zijn dan ook de meters die uit de markt moeten worden genomen, zodat er een betere vraag-aanbod verhouding kan ontstaan. De afgelopen jaren daalde de structurele leegstand, maar inmiddels lijkt deze langzaam te stagneren. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat de optie om lege winkels om te bouwen tot woonruimte door alle regulerende maatregelen op de woningmarkt en de hoge bouwkosten vaak niet meer rendabel is. Niet voor niets daalt het aantal meters dat in verbouwing is.

Investeringen zijn hard nodig

Voor beleggers die willen investeren in winkelvastgoed is het goed om kritisch te blijven. De fysieke retail mag dan iets zijn opgeleefd, de verwachting is nog altijd dat de groei van de online bestedingen de komende jaren doorzet en dat het aantal winkels verder afneemt. Het is dus hard nodig dat vernieuwing van winkelgebieden doorgaat. Daartoe behoort ook transformatie van lege winkels naar woningen. Mensen willen graag nabij winkels en andere voorzieningen wonen, het zorgt voor extra draagvlak voor de lokale ondernemers en het helpt als extra oplossing voor het binnenstedelijk woningtekort.

Het nieuwe Kabinet heeft tijdens Prinsjesdag weinig aandacht besteed aan vernieuwing van winkelgebieden en lokale leefbaarheid. Dat betekent echter niet dat er niets gebeurt. In de afgelopen jaren was de Retailagenda erg succesvol en het ministerie van Economische Zaken verbond zich eerder dit jaar al aan een nieuwe periode (2024-2027) voor dit samenwerkingsinitiatief. Daarnaast was er de Impulsaanpak Winkelgebieden die zorgde voor financiële stimulans. Onder meer de brancheorganisaties INRetail en IVBN pleiten nu voor een verlenging van de Impulsaanpak zodat de transformatie van binnensteden en verlevendiging van kernen verder versnelt. Zeker voor winkelgebieden die nog steeds met veel structurele leegstand kampen – denk hierbij vooral aan middelgrote stadscentra - is deze aanpak van groot belang. Ervaring leert dat het perspectief van kwetsbare gebieden niet vanzelf verbetert en juist in deze gebieden ontbreekt het vaak aan kapitaalkracht.

Een ander punt waarop geïnvesteerd moet worden is verduurzaming. Dat moet gebeuren, maar het moet vooral in een hoger tempo. Zo schrijft EU-regelgeving (EPBD IV) voor dat Nederland de minst energiezuinige panden sneller moet verduurzamen en dat geldt dus ook voor winkelpanden. Opvallend veel winkelpanden hebben echter nog steeds geen energielabel. Daarmee blijven winkels achter vergeleken met andere vastgoedsegmenten, zoals kantoren die sinds 2023 minimaal een C-label moeten hebben. Het gebrek aan dwingende regelgeving voor winkels is een gemiste kans, maar biedt geen vrijbrief om niet in actie te komen.

Lees meer over:

> Huurwoningmarkt
> Kantorenmarkt
> Bedrijfsruimtemarkt