Huurwoningmarkt

Krapte geen garantie voor gunstig investeringsklimaat

Bevolkingsgroei, huishoudensverdunning en forse prijsstijgingen van koopwoningen leiden tot meer vraag naar huurwoningen. Dit zou een stevig fundament moeten zijn voor de particuliere huurmarkt. Maar de kansen voor beleggers zijn de laatste jaren sterk ingeperkt door overheidsbeslissingen. De lijst aan maatregelen is lang. Van verhoogde overdrachtsbelasting tot opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. De Wet Nijboer heeft de jaarlijkse huurindexatie beperkt en ook is de Wet goed verhuurderschap geïntroduceerd.

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. De belangrijkste consequentie van deze wet is de introductie van een gereguleerd middensegment. Een groot deel van wat vroeger de vrije sector was heeft nu te maken met een huurprijs die door de overheid wordt gecontroleerd en beperkt. In veel gevallen zullen de huren op termijn (maar soms ook al op lopende contracten) omlaag gaan.

De Wet vaste huurcontracten, die ook per 1 juli 2024 van kracht is, maakt tijdelijke verhuur in principe verboden. Ook zijn er in 2024 fiscale wijzigingen ingevoerd, zoals verhoging van het tarief in Box 3 en de zogeheten earningstripping-maatregel (generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting, waarbij rente onder voorwaarden aftrekbaar is. Het kabinet is nu van plan om in 2025 de rente niet aftrekbaar te maken indien de verschuldigde rente meer bedraagt dan 25% van de winst of € 1.000.000).

Door deze fiscale veranderingen zullen veel beleggers aanzienlijk meer belasting moeten betalen. De hogere kosten en lagere (potentiële) huuropbrengsten maken voor steeds meer beleggers de verhuur van woningen verliesgevend. Door de verkoop van huurwoningen aan particuliere kopers zal het aanbod in het middeldure segment aanzienlijk gaan afnemen en de druk op het vrije segment (boven 186 punten) toenemen. Fikse prijsstijgingen in dit segment lijken onvermijdelijk. Het lijkt een kwestie van tijd voordat ook in dit vrije segment de roep om regulering vanuit politiek en maatschappij toeneemt. Aan de andere kant: de laatste tijd is er ook toenemende kritiek op alle maatregelen. Het besef lijkt te ontstaan dat investeerders hard nodig zijn.

De optelsom van regulering is duurdere woningen

In de aanloop naar de Wet betaalbare huur is door tal van experts gewezen op het risico dat beleggers hun interesse in huurwoningen verliezen. Ze zouden hun huurwoningen massaal verkopen en stoppen met investeren in nieuwbouw ervan. In de Wet betaalbare huur is uiteindelijk een extra toeslag voor nieuwbouw opgenomen, maar het is nog onzeker of dit genoeg zal zijn om beleggers geïnteresseerd te houden. Pensioenfonds ASR kondigde in augustus aan te zullen stoppen met nieuwbouw. Ook zien we meerdere, grote en kleine, beleggers huurwoningen verkopen.

Hoewel er door oud-minister Hugo de Jonge vaak werd gezegd dat er geen ‘uitpondgolf’ volgt (het fenomeen waarbij beleggers hun woningen verkopen zodra deze leegkomen), is uitponden toch al duidelijk zichtbaar in de cijfers van het Kadaster (zie figuur buy-to-let / uitponding). Deze ‘golf’ is echter een geleidelijk ontwikkeling: een woning wordt meestal pas verkocht als deze niet meer verhuurd is. Wij merken dat steeds meer beleggers zich op verkoop voorbereiden. Steeds meer woningen die te koop staan, waren eerder huurwoningen. Daarnaast zien we dat beleggers vaker beleggingspanden opkopen met de bedoeling ze zo snel mogelijk te verkopen. Koopwoningen (lees: lege huurwoningen) zijn nu eenmaal meer waard dan huurwoningen (met een huurder), wat interessantere winstmarges met zich meebrengt.

Hoewel het streven naar betaalbare huurwoningen logisch is en veel nieuwe wetgeving op zichzelf ook een begrijpelijke achtergrond heeft, is de optelsom van regulering dat het aanbod aan huurwoningen sterk daalt. De politiek toont zich een bijzonder slechte leerling. Huurwoningen zijn niet duur doordat beleggers te hoge huren vragen. Koop- en huurwoningen zijn duur omdat er simpelweg een tekort aan woningen is en omdat de aankoop van woningen op verschillende manieren wordt gestimuleerd en gesubsidieerd. Hierdoor zijn beleggers vaak genoodzaakt hoge huren te vragen om hun investeringen rendabel te maken.

Een gezonde woningmarkt heeft behoefte aan een groter aandeel huurwoningen. Het reguleren van huurprijzen maakt huurwoningen misschien wel iets betaalbaarder, maar het inperken van de verdiencapaciteit maakt het voor beleggers ook minder interessant om nog te investeren. Het aanbod wordt daarmee niet ruimer en investeren in onderhoud en verduurzaming valt niet terug te verdienen. Dat onderhoud en beheer van woningen nu eenmaal geld kost, blijkt wel uit het feit dat woningcorporaties in 2024 de huren met gemiddeld 5,1% hebben verhoogd. Dat is bijna de maximaal toegestane verhoging en véél hoger dan vorig jaar. De uitleg van koepelorganisatie Aedes was helder: de verhoging is noodzakelijk om te kunnen verduurzamen én om nieuwe woningen te kunnen bijbouwen. Is het heel raar dat particuliere beleggers hier ook tegenaan lopen?

Zeker nog kansen in de huurwoningmarkt

Vanwege de hoge onderliggende vraag liggen er genoeg kansen in de beleggersmarkt voor huurwoningen. Met betrekking tot het gereguleerde segment is veel afhankelijk van de prijs waarvoor het vastgoed is of kan worden aangekocht en de beleggingshorizon. In 2024 zien we aanvangsrendementen weer dalen wat aangeeft dat de vraag toeneemt. Wat ook weer niet voor alle huurwoningen geldt, want beleggers zullen scherp letten op hoe huurwoningen binnen het puntenstelsel vallen.

Er is een groeiende interesse van beleggers te zien in huurwoningen en dat drukt de aanvangsrendementen (zie figuur 'Mediane BAR k.k. huurwoningen). Opvallend veel interesse is er voor uitpondportefeuilles. Beleggers sorteren daarmee voor op de waardestijging bij mutaties, want meestal zal een woning als koopwoning meer waard zijn dan als huurwoning. De uitpondgolf houdt niet oneindig aan, maar voorlopig leidt dit wel tot een hoger transactievolume.

Door groeiende vraagdruk in de vrije sector, stijgen daar de prijzen extra hard. Dat creëert op korte termijn kansen voor beleggers, maar als het doorslaat en er voorbeelden naar voren komen van buitensporige huren, kan er politieke en maatschappelijke druk ontstaan om ook dit segment te reguleren. Belangrijk is dat marktpartijen hierin hun verantwoordelijkheid nemen en zo excessen voorkomen. Daarnaast doet de politiek er verstandig aan om een luisterend oor te houden voor de markt. De kritieken die de laatste tijd te horen zijn liegen er niet om.

Lees meer over:

> Kantorenmarkt
> Bedrijfsruimtemarkt
> Winkelmarkt