H4 - Commercieel vastgoedmarkt

Na een lange periode van onzekerheid zit de Nederlandse vastgoedmarkt eind 2024 in rustiger vaarwater. De afgelopen jaren waren turbulent. Met economische krimp, een stijgende rente en hoge inflatie was het oppassen geblazen. Samen met toenemende regulering en aangescherpt fiscaal beleid werd wel gesproken van een ‘perfect storm’. Nu de storm afzwakt maken we de balans op. Afwaarderingen liggen zo goed als achter ons, inflatie normaliseert en zo ook de rente. De komende periode gaan we in vastgoed meer handel, investeringen en waardegroei zien. Het vertrouwen neemt stap voor stap toe en ook het planvolume groeit.

Economische onzekerheden zijn afgezwakt en het politieke klimaat is meer tot rust gekomen. Dat wil niet zeggen dat alle zorgen voorbij zijn. Het lijkt eerder dat het ergste achter de rug is en er voor vastgoedinvesteerders weer kansen ontstaan. Bijvoorbeeld in heel krappe deelmarkten, zoals die van huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed (inclusief logistiek) waar investeringen zo hard nodig zijn. Maar ook in markten die juist forse afwaarderingen kenden ontstaan koopkansen. Denk hierbij aan winkels en kantoren.

Het is niet altijd goud wat er blinkt en dus doe je er verstandig aan om je goed te verdiepen in wat er binnen de deelmarkten speelt (zie ook figuur hieronder 'Verdeling beleggingsvolume naar segment'). Goed nieuws voor de handel is dat kopers en verkopers met hun prijsverwachtingen weer dichter bij elkaar liggen. Dat geldt voor alle deelmarkten. Dat de handel vooralsnog moeilijk op gang komt, komt doordat het speelveld soms drastisch is veranderd. Dat geldt bijvoorbeeld voor huurwoningen waar de Wet betaalbare huur leidt tot lagere huurinkomsten en het huidige fiscale beleid dat het rendement heeft aangetast. Of denk bij nieuwbouw van logistiek aan de toegenomen weerstand voor verdozing. Daarnaast spelen veranderende behoeften aan de vraagkant een rol, zoals hybride werken, online retail en duurzame gebouwen. Dat zorgt voor onzekerheid en vergt tegelijkertijd lef en investeringskracht. De markt van vandaag stelt duidelijk andere eisen dan voorheen.

Meer optimisme, projectontwikkeling uit dal

Meerdere keren per jaar polsen we onder onze taxateurs hoe zij het sentiment van de markt zien. Uit onze najaarsenquête blijkt voor de markt als geheel een lichte verbetering van het sentiment ten opzichte van het voorjaar. Al doorgevoerde afwaarderingen en de dalende rente bieden een verbeterd perspectief, getuige ook de toename van het transactievolume in de eerste drie kwartalen van 2024 (zo’n 10% tot 20% meer dan een jaar eerder).

Kansen zien de taxateurs voor vastgoed dat schaars is en dat duurzaam en modern is of gemaakt kan worden. Zij zijn zowel over huur- en verhuuractiviteiten als over aan- en verkoopactiviteiten iets positiever dan in het voorjaar. De sterkste verbetering is zichtbaar bij projectontwikkeling. De combinatie van ambitieuze woningbouwplannen van de overheid en de snelle prijsstijgingen van koopwoning is zeer gunstig. Daarnaast biedt de grote vraag naar nieuwe bedrijfsruimten en -hallen kansen. Toch blijft het sentiment van projectontwikkeling achter op andere activiteiten. Positieve signalen zijn immers nog geen garantie dat alle projecten ook daadwerkelijk rond te rekenen zijn.

De taxateurs zijn ook kritisch. Met name het beleid van de overheid waaronder regulering en fiscale behandeling van beleggers ondermijnen hun optimisme. Qua bouw en ontwikkeling valt op dat het gebrek aan bouwlocaties, netcongestie en de nog altijd stevige bouwkosten plannen vaak onrendabel maken. Modernisering en verduurzaming van bestaand bezit verdient ook om deze redenen meer aandacht (zie ook figuur hieronder 'Marktsentiment naar vastgoedactiviteit').

Voorsorteren, accepteren, meebewegen

Met het oog op de toekomst is het altijd belangrijk om oog te hebben voor fundamentele drijvers. Een gangbare opvatting is de DESTEP-methode die demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politieke factoren centraal stelt. Al deze factoren zijn continu in beweging, maar ze bewegen niet in hetzelfde tempo.

Vooral de politieke invloed was de afgelopen jaren groot en niet altijd even voorspelbaar. Een voorbeeld daarvan zijn fiscale wijzigingen. De politiek vond het oude fiscale stelsel te ruimhartig voor beleggers en scherpte de regels aan. Zo werd de overdrachtsbelasting tot twee keer toe verhoogd. Het hoge tarief van 10,4% staat investeringen nu echter in de weg. Daar hebben beleggers last van en de maatschappij ook. Het kabinet erkent dit en zal het tarief voor woningbeleggers verlagen naar 8%. Deze verlaging staat echter pas gepland voor 2026 en heeft hier voorlopig dus last van. Het valt op dat er sinds Prinsjesdag veel kritiek is op beleid. De Raad van State ziet de verlaging van de overdrachtsbelasting niet zitten, DNB directeur Klaas was zeer kritisch over de Wet betaalbare huur en ook de beoogde renteaftrekkorting (earningstrippingmaatregel) staat weer ter discussie. 

Op de lange termijn helpt een DESTEP-analyse om richting te kiezen. Het gaat dan meer om fundamentele veranderingen in demografie (zoals vergrijzing en huishoudensverdunning) of sociale culturele factoren die de wensen en behoeften van eindgebruikers beïnvloeden. Een goede locatie, het beschikbare aantal meters en de prijs zijn traditionele basisvereisten en blijven onverminderd relevant. Maar gebruikers stellen steeds meer en hogere eisen, bijvoorbeeld qua gebouwkwaliteit, servicegerichtheid, flexibiliteit (van ruimtes en contracten) en duurzaamheid (ESG). En niet onbelangrijk: ze zijn steeds vaker bereid om daar extra voor te betalen. Dan moeten die ruimtes er natuurlijk wel zijn. Op dit moment zien we dat de vraag er wel is, maar dat het aantal transacties afneemt. Hierin speelt mee dat sommige huurders liever blijven zitten (zie figuur 'Aantal gebruikerstransacties naar segment').

De kern van het verhaal is dat standaarden verschuiven, zowel bij gebruikers als bij bedrijven en gebouweigenaren. EU-regels (EPBD IV) schrijven voor dat energielabels E, F en G voor Nederlands vastgoed (exclusief woningen) in 2030 worden uitgefaseerd. In 2033 zijn de D-labels aan de beurt. Bij vastgoed zien we dus net als bij bedrijven dat eerst de allergrootsten en later ook de kleineren moeten rapporteren over hun duurzaamheidsbijdrage (ESG). De volgende stap zal altijd een verdere aanscherping zijn en zelden of nooit een versoepeling. Een vervolgstap zou dan eerder zijn betere minimale energielabels, verplichte vermindering van CO2-uitstoot of het inprijzen van klimaatrisico’s. De lat voor vastgoed gaat hiermee altijd omhoog en niet omlaag.

In de vastgoedmarkt van morgen betekent dit dat investeerders en huurders bepaalde gebouwen die niet aan de juiste standaarden voldoen links laten liggen of hiervoor een korting eisen. In het ergste geval worden dit ‘stranded assets’. 

Ga verder en lees meer over:

> Huurwoningmarkt
> Kantorenmarkt
> Bedrijfsruimtemarkt
> Winkelmarkt