Kantorenmarkt

Het ontbreekt aan een helder perspectief

De kantorenmarkt was voorheen steevast de grootste commercieel vastgoedmarkt. Maar sinds 2017 wordt er meer gehandeld in huurwoningen en bedrijfsruimten. Ten opzichte van kantoren bieden deze deelmarkten beleggers een duidelijker toekomstperspectief: ze zijn relatief krap terwijl de vraag de komende jaren toeneemt. Daarmee zijn de risico’s beperkt.

In de kantorenmarkt ontbreekt het aan zo’n helder (groei)perspectief. Hoe de kantoorbehoefte van bedrijven er in de toekomst uitziet, laat zich moeilijk voorspellen. Het hybride werken is vooral bij grote bedrijven niet meer weg te denken, maar hoe bedrijven er precies mee omgaan verschilt sterk. De kantoorbezetting neemt ondertussen weer iets toe en veel bedrijven passen de inrichting van hun ruimtes aan. Het meest hardnekkige probleem blijft toch dat de drukte ongelijk verdeeld is over de week. Er wordt wel gesproken van een ‘dinsdag – donderdag economie’.

Ondertussen dient de vraag zich aan hoe AI (artificial intelligence oftewel kunstmatige intelligentie) werken op langere termijn verandert en wat dat betekent voor het toekomstige aantal én soort kantoorbanen. Verschillende onderzoeken wijzen uit dat doemdenken niet nodig is. Er komen nieuwe banen voor terug en het fysieke kantoor behoudt haar bestaansrecht. Bijvoorbeeld als ontmoetingsplek, leeromgeving en uithangbord voor de bedrijfsidentiteit.

Flinke afwaarderingen, exploitatie loopt goed door

Het gebrek aan een helder toekomstperspectief maakte de kantorenmarkt de afgelopen jaren tot de lelijke eend van de vastgoedsector. Kopers waren er nog wel, maar eisten forse afwaarderingen. Potentiële verkopers ervaarden aan hun kant weinig problemen. Dankzij de hoge inflatie stegen de huren en de leegstand nam niet of nauwelijks toe. Zo kwamen zij niet in de problemen en zagen ze ook geen noodzaak om snel te verkopen. De situatie was daarmee totaal anders dan in periode 2008 – 2013, toen er juist veel gedwongen verkopen waren.

Door de combinatie van marktonzekerheid en hogere rente is kantoorvastgoed ondertussen flink afgewaardeerd. Het positieve nieuws is dat het einde van een periode van afwaarderingen in zicht komt. Ook zien we aan de gebruikerskant dat de vraag naar kantoren op peil blijft. Waar tijdens de coronapandemie nog gevreesd werd voor het einde van het kantoor zien we nu een verfijnder beeld. Zo zijn er – vaak grote - bedrijven die meters teruggeven, maar ook – vaak kleinere - bedrijven die willen groeien. Daarnaast nemen de eisen toe, wat leidt tot een toenemende vraag naar hoogwaardige en duurzame kantoren. Dit stimuleert de kantorenmarkt in grotere steden, waar we een positieve ontwikkeling zien in aanvangsrendementen en huurprijzen (zie figuren hieronder).

Hoge eisen zijn het nieuwe normaal

Tijdens de coronapandemie brak het hybride werken door. Sommigen vermoedden dat het einde van het fysieke kantoor dichtbij was. Ondertussen weten we beter. Het belang van aantrekkelijke kantoren is alleen maar toegenomen. Bedrijven hebben behoefte aan moderne ruimtes die flexibel kunnen worden ingedeeld en van hoogwaardige kwaliteit zijn. Ook is de locatie nog belangrijker geworden. Vanwege de ‘war on talent’ op de arbeidsmarkt is het voor bedrijven een voordeel om zich te vestigen in een aantrekkelijke stedelijke omgeving met goede voorzieningen. Het liefst ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer, want dan scoort het bedrijf weer beter in haar CSRD- (Europese richtlijn voor duurzaamheid) rapportage of ESG-verslaglegging. Moderne, kantoren nabij OV-locaties zijn dus spekkoper. In het project WonderWoods naast Utrecht Centraal zien we bijvoorbeeld dat de kantoorruimtes al ruim voor oplevering volledig zijn verhuurd.

Duurzame kantoren zijn eigenlijk geen pre meer. Het is eerder de nieuwe standaard. Van alle kantorengebouwen met een label - en dat zijn er ongeveer 15.000 volgens Locatus - beschikken er ruim 11.000 over een geregistreerd energielabel. Daarvan heeft ondertussen 88% een energielabel C of beter, terwijl 55% beschikt over een A-label. Richting 2030 zal het aantal kantoren met een A-label snel toenemen, sowieso al omdat Nederlandse banken daar met hun financieringsbeleid op aansturen. Ondertussen is de volgende uitdaging al begonnen: zoveel mogelijk kantoren moeten energiepassief oftewel klimaatneutraal (net zero) worden, dus A++++ of beter. De weg naar verduurzaming is belangrijk voor het klimaat. Interessant om te zien is dat steeds meer bedrijven nu al vragen om een ‘beter-dan-A-label’.

Lees meer over:

> Huurwoningmarkt
> Bedrijfsruimtemarkt
> Winkelmarkt