De Nederlandse kantorenvastgoedmarkt laat voorzichtig herstel zien, met een lichte stijging in sentiment en opname. Toch blijft het herstel broos, doordat bedrijven en beleggers terughoudend blijven en de vraag zich steeds nadrukkelijker richt op duurzame en kwalitatieve kantoorruimte.
De Nederlandse kantorenvastgoedmarkt laat voorzichtig herstel zien, met een lichte stijging in sentiment en opname. Toch blijft het herstel broos, doordat bedrijven en beleggers terughoudend blijven en de vraag zich steeds nadrukkelijker richt op duurzame en kwalitatieve kantoorruimte.
Voorzichtig herstel in de kantorenvastgoedmarkt
De Nederlandse kantorenvastgoedmarkt laat in 2025 tekenen van herstel zien, met een stijgend marktsentiment van 6,0 begin 2024 naar 6,4 medio 2025. Toch verloopt dit herstel traag en met weinig overtuiging. Bedrijven zijn nog steeds traag en terughoudend in hun huisvestingsbeslissingen, mede door onzekerheid over hybride werkstrategieën, stijgende servicekosten en economische onzekerheid. Hoewel sommige organisaties bewust kiezen voor een nieuwe duurzame locatie, kiezen anderen juist bewust voor consolidatie of uitstel van verhuizingen. Dit leidt tot een gemengd beeld in de markt. Het aantal bedrijven met een kantoorfunctie groeit (+5,5% op jaarbasis), wat wijst op een sterke onderliggende vraag. Tegelijkertijd is de marktkrapte-index met 13,4% gestegen. Niet alle regionale kantorenmarkten zijn natuurlijk even krap, maar zeker in de vijf grootste steden is er veel vraag naar moderne, duurzame kantoorruimtes op goed bereikbare locaties.
Opname hapert wat, aanbod licht toegenomen
De opname van kantoorruimte bedroeg in het derde kwartaal van 2025 ongeveer 200.600 m², iets onder het jaargemiddelde. De vraag valt in het licht van de economische groei wat tegen, al blijft het beeld per regio en marktsegment wisselend. Het totale aanbod bedraagt momenteel ruim 4,21 miljoen m², wat een lichte toename betekent ten opzichte van eerdere kwartalen. Ondanks alle onzekerheid over het toekomstige kantoorgebruik beschouwen we de markt nog altijd als stabiel. Gemiddeld komen de transactiehuurprijzen momenteel uit op zo’n € 152 per m² met een bescheiden stijging op jaarbasis. Voor duurzamere kantoren op toplocaties wordt echter fors meer betaald. In het centrum van Amsterdam en op de Zuidas liggen de huurprijzen voor topkantoren soms al op € 550 tot € 600 per m² per jaar. De onderliggende trend is dan ook dat bedrijven, juist in krappe marktgebieden, kiezen voor minder meters. Maar wel van hele hoge kwaliteit. Dit leidt tot een verschuiving in de vraag: niet méér ruimte, maar betere ruimte.
Beleggingsmarkt: tekenen van herstel, maar niet overal
Het transactievolume in de kantorenvastgoedmarkt blijft in de eerste drie kwartalen van 2025 nog achter ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Deze terugval weerspiegelt de aanhoudende voorzichtigheid onder beleggers, mede ingegeven door geopolitieke spanningen en onzekerheid over het toekomstige gebruik van kantoorruimte. Toch zijn er ook signalen van herstel zichtbaar. De bezettingsgraad van kantoren is redelijk stabiel en de gemiddelde koopprijs per m² is gestegen tot € 2.268 (+3% op jaarbasis). De aanvangsrendementen voor core-kantoorvastgoed zijn licht gedaald naar 5,10%, wat kan worden geïnterpreteerd als een voorzichtig herstel van het beleggingsvertrouwen. Particuliere beleggers lijken in dit segment sneller te reageren op marktbewegingen, terwijl institutionele partijen nog altijd afwachtend opereren. Opvallend is dat buitenlands kapitaal vooralsnog grotendeels afwezig blijft, ondanks de aantrekkelijkheid van de Nederlandse kantorenmarkt op lange termijn.
Outlook 2026: herstel zet door, maar vernieuwing is cruciaal
We verwachten voor 2026 dat het herstel in de Nederlandse kantorenvastgoedmarkt zich kan voortzetten, al blijft brede overtuiging onder gebruikers en beleggers waarschijnlijk nog uit. De markt ontwikkelt zich rustig, waarbij niet alle segmenten in gelijke mate profiteren. Dat blijft zo. De toekomstige vraag concentreert zich steeds nadrukkelijker op duurzame en goed bereikbare kantoorruimtes. Hierdoor neemt, vooral in gebieden met structurele krapte, de roep om kwalitatieve nieuwbouw toe. Vooral locaties nabij stations zijn wat dit betreft populair.
Blijven investeren in vernieuwing en verduurzaming is noodzakelijk. Objecten die niet voldoen aan moderne eisen op het gebied van energieprestatie, locatie en functionaliteit verliezen sneller hun aantrekkingskracht. De markt beweegt richting een duidelijke tweedeling. Toekomstbestendige gebouwen presteren goed, terwijl verouderde voorraad investeringen vraagt die niet altijd zijn terug te verdienen.
Kortom: 2026 belooft een jaar te worden waarin het herstel zich voortzet, maar waarin vernieuwing nadrukkelijk voelbaar blijft. Het gaat al lang niet meer om het aantal te huisvesten medewerkers en de daarvoor benodigde hoeveelheid kantoormeters. Waar het steeds meer om gaat is wat een kantoor bijdraagt aan een bedrijf, de medewerkers én de omgeving.
