H1 - Inleiding

Bouwen en beleggen in vastgoed vraagt om een lange adem. Een nieuw gebouw staat er niet van vandaag op morgen en rendement meet je vaak over een langere periode. Daarnaast is een aantal zaken fundamenteel aan het veranderen. Zoals hoe we willen omgaan met schaarse ruimte en middelen. Dit vraagt op veel vlakken om radicale aanpassingen van ondernemers en zorgt op korte termijn voor onzekerheid over de koers die we inzetten en de veranderlijkheid van bijvoorbeeld prijzen en beleid.

Oog voor veranderingen

Ondernemers in onze sector moeten dus zowel oog hebben voor dagelijkse veranderingen als voor langetermijntrends. Dat was vroeger natuurlijk ook zo, maar het tempo en de complexiteit van veranderingen is behoorlijk toegenomen. Het gebeurt tegen een achtergrond waarin mensen mondiger zijn dan ooit en steeds hogere – soms onrealistische – verwachtingen hebben. Eenvoudige oplossingen zijn er niet, de uitvoering hapert. Arbeid is schaars, investeringen peperduur om over tijdskrapte nog maar te zwijgen.

Een fundamentele verandering met veel impact voor onze sector is de demografische transitie. Het aantal inwoners van Nederland blijft groeien en ook het aantal huishoudens neemt toe. Tegelijkertijd verandert de samenstelling van de bevolking radicaal door vergrijzing en migratie. Technologisch gezien zijn automatisering, big data en de opkomst van kunstmatige intelligentie (AI) belangrijke trends. Nieuw is het allerminst, maar ook de toegenomen aandacht voor duurzaamheid en klimaat is een belangrijke trend. Het besef groeit dat we onze ecologische voetafdruk moeten verkleinen en zorgvuldiger moeten omgaan met schaarse ruimte en grondstoffen. Sociaal-maatschappelijk zien we een toenemende diversiteit in de samenleving, die samengaat met een groeiende kloof tussen groepen. Zoals die tussen arm en rijk. Die kloof zien we terug op de woningmarkt. Veel Nederlanders wonen prettig én betaalbaar. Maar voor velen, vooral jongeren en nieuwkomers, is een betaalbaar dak boven het hoofd bijna een onmogelijke droom. Het is pijnlijk voor hen dat de vele bezwaarmakers tegen nieuwbouwplannen hun eigen winst belangrijker vinden dan hun woongenot. Ook de arbeidsmarkt verandert, bijvoorbeeld door de opkomst van flexibele werkvormen en tijden. Maar hebben we hier de mensen wel voor en zitten die mensen daar zelf ook op te wachten? Of is dit slechts het voorstadium en vullen robots straks de gaten op?

Uitdagingen voor het kabinet

Het nieuwe kabinet staat voor een uitdagende taak. Ze moeten aan de ene kant een antwoord vinden op de fundamentele langetermijnveranderingen in de samenleving, aan de andere kant moeten ze zorgen en behoeften die op korte termijn spelen adresseren. Het kabinet wil voortbouwen op bestaand beleid, maar ook nieuwe wegen inslaan door te focussen op wat wél mogelijk is. Dat botst. Niet voor niets is er vaak kritiek op de uitvoerbaarheid van de plannen. Veel voorgestelde maatregelen passen niet binnen bestaande wet- en regelgeving en Europese afspraken. Dat vraagt om aanpassingen en onderhandelingen, maar of het lukt is onzeker. Ook lijken sommige doelen intern conflict op te leveren. Denk aan een lager eigen risico versus betaalbaarheid van de zorg. Of minder instroom uit het buitenland versus arbeidsproductiviteit en economische groei. Daarnaast spelen wisselende economische factoren een rol. Kosten stijgen door inflatie en loonstijgingen, en met hogere rente dan eerder is lenen duurder (of minder goedkoop). Een balans vinden tussen langetermijndoelen en kortetermijnbehoeften, binnen de kaders van regelgeving en beschikbare middelen, is belangrijk voor het succes van het nieuwe kabinet.

Het bouw- en vastgoeddomein

De grote opgaven en transities hebben bijna allemaal een duidelijke ruimtelijke (vastgoed)component. Energietransitie, klimaatadaptatie, agrarische transitie, betaalbaar wonen, vergrijzing en het tegengaan van polarisatie: het vraagt om nieuwe plekken en gebouwen en om aanpassing en vernieuwing van de bestaande voorraad. Daar moet steeds in geïnvesteerd worden. En dus is er structureel werk voor bouwers en beleggers.

Veranderend werkterrein

Omdat de wereld verandert, verandert ook ons werkterrein en de manier waarop we binnen de bouw- en vastgoedsector ‘ons ding’ kunnen doen. Werken met andere materialen, zoals duurzame, circulaire en biobasedmaterialen, emissieloos bouwen, flexibeler omgaan met energie om netcongestie tegen te gaan. Maar ook investeren in het verduurzamen van bestaande gebouwen. En het voldoen aan regelgeving en rapportageverplichtingen. Stuk voor stuk uitdagingen, en niet allemaal leuk. Toch kun je het ook als kans zien, door er in te groeien en je te onderscheiden.

Lastige context

Financieel-economische factoren maken de situatie moeilijker. Een hogere inflatie en rente drukken op de financieringslasten, terwijl stijgende lonen en bouwkosten de marges verkleinen. Daarnaast zorgen veranderingen in wetgeving en fiscaal beleid voor onzekerheid. Voorbeelden hiervan zijn de invoering van de Omgevingswet, de Wet betaalbare huur en fiscale wijzigingen in Box 3. Regels en wetten komen niet alleen uit Den Haag, maar ook uit Europa. Zeker als het gaat om rapportageverplichtingen, duurzaamheid en ESG (Environment, Social & Governance). Een voorbeeld van Europese regelgeving met impact voor de bouw is de Kaderrichtlijn Water. Zonder ingrijpende maatregelen zal de waterkwaliteit in Nederland in 2027 niet voldoen aan de Europees afgesproken regels. Dat kan betekenen dat sommige bouwprojecten vertragen of zelfs stil worden gelegd. Omdat regels nogal eens veranderen, en bijvoorbeeld ook omdat het nieuwe kabinet aangeeft sommige Europese regels opnieuw te willen bekijken, is het voor ondernemers in onze sector lastig om alles te overzien.

Speelveld banken verandert mee

Ook voor de bank verandert het speelveld. Het gaat om veel meer dan het verstrekken van een lening, oftewel traditioneel financieren. Vanuit onze coöperatieve gedachten willen wij samen met ondernemers een verschil maken. Met onze dienstverlening en financiering willen we bijdragen aan het vergroten van de brede welvaart in Nederland en een zo eerlijk mogelijke verdeling daarvan. Ook ondertekenden wij als bank het Parijsakkoord, wat consequenties heeft voor het type gebouwen en plekken (circulaire, klimaatneutraal, toekomstbestendig) dat we financieren. Als ondernemer kun je dat zien als uitdagend, maar zie het liever als onderdeel van een grote maatschappelijk beweging en omarm het om je te onderscheiden.

Ga verder:

> Hoofdstuk 2 | Macroperspectief

> Hoofdstuk 3 | Bouwsector en deelmarkten

> Hoofdstuk 4 | Commercieel vastgoedmarkt en deelmarkten